La procédure d'expulsion pour loyers impayés a été accélérée à deux niveaux ces dernières années : d'abord sur les délais de mise en demeure, avec la loi Kasbarian-Bergé de 2023, et plus récemment avec les décrets de 2025 et 2026 qui ont simplifié la façon dont le juge peut statuer lorsque le locataire ne se manifeste pas.
Les étapes de la procédure
Dès le premier impayé : documenter par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) et, si l'impayé atteint deux mois ou six semaines selon les baux, signaler la situation à la CCAPEX.
Commandement de payer : délivré par commissaire de justice, il doit mentionner le délai de paiement avant résiliation du contrat, le décompte précis de la dette, et l'avertissement sur la résiliation du bail.
Saisine du juge : passé ce délai de six semaines à deux mois sans régularisation, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir une ordonnance d'expulsion. Lorsque le locataire, régulièrement cité, ne se présente pas à l'audience et ne conteste pas la dette, le juge peut désormais statuer plus rapidement, avec une motivation allégée — un gain de temps réel dans les dossiers où l'impayé n'est pas discuté.
Jugement d'expulsion : le juge statue sur la résiliation, les sommes dues, et peut accorder des délais de paiement au locataire selon sa situation.
Exécution : un délai incompressible de deux mois s'applique avant l'expulsion matérielle, réalisée par un commissaire de justice.
À noter : la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l'exécution des expulsions, sauf exceptions (squat, relogement proposé, péril imminent).
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